TAPU İŞLEMLERİ
TAPU İŞLEMLERİ
İşlemlerde İbrazı Gerekli Belgeler: İşlemin gerektirdiği diğer belgelerin yanında, tapu sicil müdürlüğüne genelde aşağıdaki belgelerin işlem sırasında ibrazı gerekmektedir.
a) Varsa tapu senedi
b) Fotoğraflı nüfus hüviyeti cüzdanı veya pasaport
c) Temsil halinde, temsile ilişkin belge
d) En geç 6 ay önceden çekilmiş 6x4 ebadında vesikalık fotoğraf.
e) Taşınmaz satışı, ipotek tesisi ve cins tashihlerinden vergi sicil no’ sunu gösteren belge (tahakkuk fişi vergi kartı gb.)
f) Mesken nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası(kat irtifakları hariç)
g) Vatandaşlık numarası
İzlenecek Yol: Tapu işlemlerinde genelde şu yol izlenmektedir:
a) İlgilisinin gerekli belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracaatı.
b) Başvuru fişi tanzim edilip, tapu harçlarının müdürlükçe tahakkuk edilip tahsil ettirilmesi.
c) Akitsiz işlemlerde tescil veya terkin istem belgesi, akitli işlemlerde resmi senet tanzim edilerek ilgililere okutulmak veya yetkililerce okunmak suretiyle imzaların alınması.
d) Düzenlenen belgelerin (tapu senedi, ipotek belgesi gb. ) tasdik edilerek ilgiliye verilmesi.
Tapu Sicil Müdürlüğünün Bölgesi Dışındaki Taşınmazların Tapu İşlemlerinin Yapabilmesi
Ayrı tapu sicil müdürlüklerinin yetki alanında bulunan taşınmaz malların müşterek ipotek, taksim, trampa, işlemleri sadece bir tapu sicil müdürlüğünde yetki alınarak yapılabilmektedir.
Bu husus tüm tapu işlemleri için değil, sadece yukarıda yazılan işlemler için söz konusudur. Bu durumda: ilgilerin işlemi yapılmasını istedikleri tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek, taşınmazlara ait bilgi ve işleme ait belgeleri ibraz etmeleri gerekecektir.
Tapu İşlemlerinde Doktor Raporu İstenecek Haller
Tapu sicil müdürünün, talepte bulunanın medeni haklarını kullanması (fiil ehliyeti) hususunda şüpheye düşerse, konuyla ilgili hükümet tabipliğinden rapor isteyebileceği Tapu Sicil Tüzüğünün 14.maddesinde belirtilmektedir.
Yüksek Sağlık Şurasının 20-21 şubat 2003 tarih 10642 sayılı tavsiye kararında, yalnızca yapılacak hukuki işlemle ilgili olarak, işlemin yapıldığı anda kişinin işlem yapma ehliyeti veya akli melekesinin yerinde olmadığından ciddi şüphe duyulması veya bu yolda bir iddia ihbar ve şikayetin olması halinde tabip raporu isteneceği, tabibin gerek görürse ilgili uzmana sevk yaparak uzman tarafından rapor tanzimini isteyebileceği, 65 yaşın üstünde herkes den bila istisna rapor istenmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir. Tapu sicil müdürü sadece tereddüt veya bu yolda ihbar iddia ve şikayet halinde hükümet tabipliğine sevk yapacağına göre, söz konusu hallerin varlığının takdir ve tespiti de hükümet tabipliğine ait olacaktır.
Aksine bir kuşku, ihbar, şüphe veya belge olmaması halinde, tapu sicil müdürlüklerince işlem sahiplerinden rapor istemeyecektir. Bu konuda mevzuatın belirlediği bir yaş sınırı da bulunmamaktadır. İşlemde ilgisinden rapor istenmesi, yukarıda belirtilen belli hallerde istisnai bir durum olup, takdiri de tapu sicil müdürüne aittir.
Tapu İşlemlerinin Mali Yönü Beyan edilecek değerlen yönünden
İcra dairelerinin yaptığı satışlar ile mahkeme kararının tescili gibi bazı işlemler dışında tapu işlemlerinin de işleme konu taşınmazı emlak vergisi ile ilişiği kestirilmemekte, tapu harçları, ilgililerin tapu sicil müdürlülüğüne beyan edecekleri değerler üzerinden tahsil edilmektedir. Bu nedenle istisna i haller dışında işlemin vergi dairelerine havalesi de söz konusu değildir.
Tapu harçlarının tahsili ilgilisinin beyanına tabi olmakla birlikte beyan edilen değerlerin, Emlak vergisi değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması gerekir. Tapu sicil müdürlüğü, bildirilen değerin, emlak vergisi değerlerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması hususunda ilgilileri sadece uyarmakta bunun dışında söz konusu değerlere bir müdahalesi olmamaktadır. İlgililerce beyan edilen değerinin düşük olması veya aşınmazın emlak vergisi ile ilişiğinin bulunması halinde vergi dairelerince taakuk ettirilecek vergi ve cezalardan devralan ve devredenler mütessilen sorumlu tutulmaktadır. Bu husus düzenlenecek resmi senet veya tescil istem belgelerine yazılarak yetkililerin imzası alınmaktadır. Bu nedenle herhangi bir ek vergi veya ceza ile karşılaşılmaması için işlem için beyan edilecek değerin emlak vergisi değerine o yıl için uygulanan yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunacak değerden düşük olmaması ve işlemden önce taşınmazın emlak vergi ile ilişiğinin kestirilmesinde büyük yarar vardır.
Örneğin; 2004 emlak vergi değeri 100.000. YTL ‘sı olan bir taşınmazın 2005 yılında satışı halinde 2005 yılı ılı için uygulanan % 11,2 yeniden değerleme oranının yarısı olan %5.6 ile çarpım sonucu bulunacak değer tapu harcı için beyan edilen en az değer olacaktır. Buna göre;
Söz konusu taşınmaz için tapu sicil müdürlüğüne bildireceğimiz en az değer;100.000 YTL X %5,6= 105.600 YTL olacaktır.
105.600 YTL olarak beyan edilen bir satış işleminde ödenecek toplam bedel ise: 105.600 x binde 15 x 2 = 3160 YTL alım-satım harcı(toplam) ve döner sermaye ücreti ödenecektir.
(Kaynak: İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası)
